香江全球家居CBD拿什么保證高收益
上周四，成都商報推出“成都售后返租式系列調查”之后，有讀者投訴，香江全球家居CBD涉嫌售后返租這一模式。目前成都采用返租、包租經營的專業市場越來越多，其中家居、建材類專業市場更是層出不窮。之前開發并陸續開業的這一類家居專業市場目前經營究竟如何？近日，成都商報記者對香江全球家居CBD項目展開了調查。
本周一，成都商報記者前往目前成都家居專業市場較為聚集的城北新都龍橋，對2011年國慶節和2012年國慶前夕分別開業的香江全球家居CBD1館和2館的經營狀況進行了調查———1館相對于開業初期經營出現下滑，2館目前經營不理想，而原計劃今年國慶節開業的3館現在也“不好說”。
返租銷售模式仍在繼續
市工商局：宣傳涉嫌嚴重違規
銷售調查
承諾前3年高返租，現在仍在銷售
香江全球家居CBD銷售中心工作人員告訴成都商報記者，投資者購買商鋪的前3年將交付香江方面委托經營，年租金回報分別為8%、9%、10%，這部分一次性沖抵購房款。從第4年開始，商場就按照市場租金價格定價，投資者將按照真實經營情況收取租金，管理方將提留租金的10%作為管理費，剩余為投資者收益。
“經營情況好不好，你要相信自己的眼睛，沒看見那么多空鋪啊！”香江全球家居CBD的1館是目前整個龍橋最成氣候、名氣最大的家具商場，但4樓的一名商家告訴成都商報記者，到現在為止4樓還是有不少空鋪子，經營是好是壞不難判斷。隨后，成都商報記者又來到了2館，該館去年國慶前夕開業，眼下的經營似乎陷入了困境。“現在2、3樓也有撤場的商家，4樓就只有三、四個商家而且還是今年五一才入駐的，商場給了一個季度的免租期，但我們申請下一個季度還要免房租，不然經營無法維持。”一位4樓的商家如此表示。記者在現場看到，4樓現在大量的店面還沒有裝修，2、3樓也有撤場留下的店面，而整個號稱10余萬平方米的商場里，顧客數量目測估計也就只有數十人。一位1樓的商家告訴成都商報記者，即便是上周末舉行的“決戰暑假”促銷活動，“來的人也不多，這個月銷售額只有五、六千元，對商家來說肯定虧本，這個銷售額連工資都發不起還要交房租水電”。
成都商報記者輾轉與1館內一家具品牌負責人李總（化名）取得聯系，上半年，他1000多平方米的門店銷售金額“從去年的每月七八十萬元下降到四五十萬元”，但其在成都區域的銷售業績反而增長了30%，李總覺得在香江的門店“拖了后腿”，這是口岸價值降低的直接體現。他同時表示，第一批進場經營的商家確實都掙了錢,兩年前開發商為了賣后期的鋪子不計成本地進行了大規模的營銷活動，商場人氣才會在短時間內聚集。
市工
商局
宣傳承諾投資回報、返租都屬嚴重違規
成都市工商局市場監督管理處相關負責人昨日在接受成都商報記者采訪時表示，商報上周四《售后返租重出江湖》的新聞報道已經引起了市工商局的高度重視，同時今年第二輪針對包租、承諾投資回報率的集中整治行動已經拉開，任何承諾包租、承諾投資回報率的廣告都是違規行為，這一段時間將集中整治這一類違法違規的廣告宣傳，市民可以撥打12315進行投訴。
這位負責人同時進一步透露，任何形式的廣告都不能出現違規，這就包括開發商的DM單、樓書、外墻廣告等。在香江全球家居CBD的宣傳樓書上，開發商打出的“買到香江商鋪即賺三倍”這一類廣告語均涉嫌違規。
律師
說法
開發、銷售、后期包租經營若是同一主體，涉嫌違規
四川君合律師事務所主任律師鄭書宏認為對于商鋪包租的認定比較簡單，就是開發商既出售商鋪同時又取得投資者所購買商鋪的委托經營權。相關法規規定，商業地產開發商和后期經營不能是同一個主體，但現在很多項目開發商和經營方實際上是同一個控制人。如果商鋪的銷售方是香江，推廣和運營也是由香江自行投入管理，這似乎就暗示了商業地產開發、銷售、后期包租經營是同一主體，存在違規的嫌疑。前3年到期后如果后續經營不好租金收益下降，眾多投資者與商場經營管理方難免會存在巨大的矛盾和糾紛隱患，投資者在購買這一類商鋪要有足夠的風險意識。
經營至今還有不少空鋪
潛在風險：租金如何保證
經營調查
宣傳月租水平與實際金額存在較大落差
記者在現場看到，號稱十多萬平米的香江全球家居CBD2館每層應該在兩三萬平方米以上，但4樓裝修開業的商家只有3、4個，經營面積目測一兩千平方米。
據香江全球家居CBD置業顧問倪凱介紹，目前1館、2館可售部分基本售罄，現在銷售的是3館2、3樓鋪面，2樓每平方米單價是9000元到1.3萬元，3樓單價是7000元到1.1萬元。據倪凱介紹，目前1館1樓的每平方米月租金是80到120元，最高到每月150元/平方米；1館2樓當時售價是7000元左右，現在每平方米月租金80元左右，3樓當時賣價6000元左右現月租金50元到70元，當時售價在5000元左右的4樓現月租金40元左右……按照這個說法，香江全球家居CBD目前的租金水平相當可觀，真實情況是否如此？
在1館擁有門店的李總告訴成都商報記者，2011年其負責的家具品牌作為首批次進場經營的商家有巨大優惠，第一年免租金，而目前月租金每平方米只有40元，“低價租金只是針對首批次入場的大商家，但據我所知現在至少70%到80%的商家都是當初首批進駐。”成都商報記者從2館的部分商家處獲悉，由于今年以來生意不好，香江方面下調了租金。“1樓按理月租金是50元/平方米，但近來生意不好，現在的月租金是25元/平方米。商場是以每一個季度來公布租金執行政策，還不知道這個優惠政策執行得到多久。”2館1樓的一位商家坦言近來虧本嚴重，經營如果不扭轉不排除撤場的可能。
與商家們透露的實際租金比較，香江全球家居CBD置業顧問報給成都商報記者的租金存在較大落差。當然開發商和投資者都希望香江全球家居CBD的租金能夠盡快上升到當前房價算得過賬的水平，但后市確實存在眾多不確定性隱憂，市場對香江家居CBD也提出了更高的要求。
