家具廠因暴雨被淹 老板上訴要解除廠房租賃合同

一場暴雨過后，老張的家具廠被水淹了。老張認為暴雨屬于“不可抗力”，起訴房東要求解除租賃合同，但敗訴了。

廠房租賃不到一年被水淹

老張經營著一家家具廠，廠子搬遷到重慶市巴南界石鎮的一處廠房。

“一年租金28萬元，分兩次付清，每半年支付一次。”2011年7月25號，老張跟房東老劉簽訂了三年合同，老張也付了5萬元定金，“廠房交付使用后，這5萬元就轉為保證金，租賃期滿，再無息退還。”

2012年5月21日，一場暴雨過后，老張的廠房被水淹了。廠房內的機器設備、家具、材料等被水浸泡，遭受不同程度的毀壞。

“洪災是不可抗力 要求解除租賃合同”

大水退去，老張想起，當初簽訂租賃合同時，老劉曾經向他承諾，廠房周圍幾條小河不會因漲水導致廠房被淹。但老張向當地村民和村委會了解到，這個廠房在自己承租之前就多次被洪水漫入。

“房東故意隱瞞了廠房曾多次被淹的事實。”老張在跟律師商量后，以“無法承受將來必然面臨的"洪災"這一不可抗力因素”為由，向巴南法院起訴要求解除與老劉簽訂的《廠房租賃合同》，要求退還自合同解除那天起計算的廠房租金，同時退還保證金5萬元。

房東拒絕解除合同

2012年11月27日，巴南法院公開審理這起案子。

庭審時，房東老劉辯稱，簽訂合同之前，老張就到廠房附近看過周圍環境，“下雨后廠房是不是會被淹沒，他自己應該有個預判。”

老劉的辯護律師也認為，“因不可抗力致使不能實現合同目的”該一條指的是不可抗力發生后，合同已無法繼續履行。但老張和老劉的租賃合同在這次洪水過后并不是不能履行，“如果不可抗力對合同的影響程度不嚴重，還可繼續履行，則不能解除。”

法院一審判決：

暴雨引發河水上漲

導致廠房被淹 只是個例

暴雨致廠房被淹，是否符合法定解除中“因不可抗力致使不能實現合同目的”是這起租賃合同糾紛案件爭議的焦點。

“如果要解除合同，要么是約定解除，要么是法定解除。”庭審法官李婭解釋說，暴雨降臨的確為不可抗力，但其發生后并不必然導致合同無法繼續履行。老張舉示的證據不能證明他租賃的廠房曾多次被洪水淹，“2012年5月的暴雨引發河水上漲廠房被淹只是個例，并非常態。”

“如果一旦租賃物被水淹就可解除合同，那每年被漲水淹沒的菜園壩、磁器口片區的承租人，不是隨時都可以解除租賃合同？”李法官舉例說。

巴南法院作出一審判決，駁回原告老張要求解除合同，退還租金和保證金的訴訟請求。

昨天我們了解到，老張對一審判決不服，目前已經向市第五中級人民法院提起上訴。

律師說法：

需具備因不可抗力

致使不能實現

合同目的才可解除合同

上海和華利盛（重慶）律師事務所律師袁能貴說，像地震、海嘯、戰爭等都可以稱為不可抗力。

本案中合同目的是將房屋用作廠房用途，而該廠房的用途和功能并不因為被水浸泡等原因受到影響。

因此，合同租賃的目的仍然能夠實現并實現合同主體各方的經濟利益。只有當上述不可抗力的出現致使房屋已經不能作為廠房使用，導致訂立合同的目的落空時，任何一方當事人才有權解除合同。